Raus aus dem Fossil in der Schweiz: regulatorischer Zeitplan und Immobilienwert

Wie sieht der regulatorische Zeitplan für den Ausstieg aus dem Fossil in der Schweiz heute aus?

Die Bewegung läuft Kanton für Kanton seit 2014. Basel-Stadt hat Ölheizungen in Neubauten verboten, gefolgt von Genf, Waadt, Bern oder Zürich mit unterschiedlichen Graden (Ersatz, Stadtgebiete, Leistungen). Der gemeinsame Rahmen bleibt die MuKEn 2014 (kantonales Muster), die einen Anteil erneuerbarer Wärme in jedem Neubau verlangen.

Eine Revision (MuKEn 2025) verschärft diese Anforderungen; mehrere Kantone kündigen das Ende von Öl und fossilem Gas bis 2035-2040 an. Vor jedem Vorprojekt gilt es deshalb, die kantonale MuKEn-Umsetzung zu prüfen: Ein Projekt, das in Zürich konform ist, ist es in Baselland noch lange nicht.

• Waadt: Verbot von Öl und Gas in Neubauten, Pflicht zu Holz/Solar.
• Basel-Stadt: Verbot von Ölheizungen in Neubauten seit 2020.
• Genf: Einschränkungen beim Ersatz und in dichten Stadtgebieten.
• Bern, Zürich, Aargau: unterschiedliche Auflagen beim Ersatz (GEAK, lokale Vorgaben).
• Vor dem Vorprojekt immer die kantonale MuKEn-Umsetzung prüfen.

EcoDesign 2015/1189 und EN 303-5 Klasse 5: was im Baugesuch zu sichern ist

In der Schweiz (EWR) muss jeder in Verkehr gebrachte Biomassekessel der EU-Verordnung 2015/1189 entsprechen: hoher Jahresnutzungsgrad, NOx, CO und Feinstaub unter Grenzwert. Der Nachweis erfolgt über die Norm EN 303-5 Klasse 5, zu prüfen im CE-Datenblatt des Herstellers (Tatano liefert diese Angabe pro Modell).

Bei Pellets verlangen Sie die ENplus-Zertifizierung A1 – sie garantiert Qualität, Rückverfolgbarkeit und Kompatibilität mit den Emissionsanforderungen. Bei Hackschnitzeln eine gleichmässige Qualität (M10 nach ÖNORM M 7135 oder gleichwertig), sonst verlassen Feinstaubspitzen den EcoDesign-Rahmen.

• CE-Konformitätserklärung und EcoDesign-Datenblatt beim Hersteller anfordern.
• EN 303-5 Klasse prüfen (Klasse 5 = EcoDesign-Mindestniveau).
• Pellets ENplus A1 und Brennstoff mit dokumentiertem Wassergehalt verlangen.
• Pufferspeicher gemäss Modulationszyklen dimensionieren, um im EcoDesign-Fenster zu bleiben.

Welche Auswirkung hat das auf den Immobilienwert?

Ein Öltank wird zum abnehmenden Wert: Wartungskosten, Ersatzauflagen, CO2-Image und zunehmende Ablehnung von Versicherern oder Mietern. Ein Neubau oder eine Sanierung mit Biomasse + Solar gewinnt hingegen an Attraktivität und verkürzt die Vermarktungsdauer.

Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) beeinflusst den Wert direkt: von Klasse E/F auf A/B/C zu wechseln, öffnet den Zugang zu grünen Bankfinanzierungen und besseren Hypothekarbedingungen.

• Szenarien «Ersatz Ölkessel» vs «neue Biomasse» auf 20 Jahre vergleichen (Investition + Brennstoff + Wartung).
• GEAK-Auswirkung in das Finanzierungsdossier einbeziehen.
• Ab Vorprojekt dokumentieren: direkter Emissionsfaktor von Biomasse liegt etwa zehnmal tiefer als der von Heizöl (ADEME).

Drei Reflexe ab Vorprojekt, um das Projekt zu sichern

Drei Entscheide werden ab dem Vorprojekt getroffen und prägen den weiteren Verlauf: Wahl des Energieträgers, Dimensionierung von Heizraum und Silo sowie Anmeldung zu den Förderbeiträgen vor jeder Bestellung.

• Biomasse (Pellets/Hackschnitzel) statt Fossil wählen, passend zur kantonalen MuKEn.
• Mit dem Gebäude-Programm-Simulator den Beitrag prüfen und den Gebäudeprogramm vor der Offertunterschrift reservieren (Anmeldung vor Kauf zwingend).
• Pellets-Silo und Pufferspeicher am tatsächlichen Bedarf (Wohnen + WW) dimensionieren, nicht mit unnötigen Sicherheitszuschlägen.